Mieszkanie obejrzane, cena wstępnie ustalona, a sprzedający naciska na zadatek jeszcze w tym tygodniu. Zakup mieszkania z rynku wtórnego to moment, w którym trzeba uważać najbardziej wtedy, gdy wszystko wygląda dobrze, bo obciążenia lokalu nie widać podczas oglądania. Ta książka rozpisuje trzydzieści dni od pierwszej wizyty do odbioru kluczy. Każdy tydzień ma swój zestaw dokumentów do sprawdzenia.
Dla kogo jest ta książka
Dla kupującego, który po raz pierwszy albo po latach wraca do transakcji na rynku wtórnym i chce wiedzieć, co sprawdzić przed podpisaniem czegokolwiek. Nie zakładamy doświadczenia z księgami wieczystymi ani z aktami notarialnymi. Zakładamy natomiast, że masz ograniczony czas, presję ze strony sprzedającego i konieczność podjęcia kilku decyzji, których się później nie cofa. Przyda się także osobie, która kupuje mieszkanie dla rodzica albo dla dorosłego dziecka i prowadzi całą transakcję.
- Jeśli oglądasz mieszkania i chcesz wiedzieć, o jakie dokumenty prosić przed decyzją.
- Jeśli sprzedający oczekuje zadatku, a ty nie znasz jeszcze stanu prawnego lokalu.
- Jeśli mieszkanie pochodzi ze spadku albo ma więcej niż jednego właściciela.
- Jeśli w lokalu ktoś jest zameldowany lub mieszka.
- Jeśli kupujesz na kredyt i musisz zgrać terminy banku z terminem u notariusza.
- Jeśli nie wiesz, czym zadatek różni się od zaliczki i co to zmienia przy wycofaniu się.
- Jeśli wada wyszła już po zakupie i szukasz informacji o rękojmi przy sprzedawcy prywatnym.
Co znajdziesz w środku
Jedenaście rozdziałów rozpisanych na dni, od pierwszego oglądania po przekazanie kluczy. Zaczynasz od ustalenia, jaki tytuł prawny w ogóle kupujesz, bo własność, spółdzielcze prawo i udział w nieruchomości to trzy różne rzeczy. Potem idzie księga wieczysta dział po dziale, komplet dokumentów od sprzedającego i umowa przedwstępna. Na końcu są materiały do wydruku. Przy każdym etapie podane jest, ile trwa uzyskanie danego dokumentu, żeby nie blokować terminu u notariusza.
- Test z pierwszego rozdziału ustalający, jaki dokładnie tytuł prawny jest przedmiotem transakcji.
- Księga wieczysta czytana dział po dziale, z opisem tego, co oznacza wpis w każdym z nich.
- Lista dokumentów, których żąda się od sprzedającego, razem z terminami ich uzyskania.
- Mieszkania z historią: spadek, zameldowany lokator, służebność, dożywocie, zadłużenie wobec wspólnoty.
- Zadatek i zaliczka — różnica w skutkach oraz konstrukcja umowy przedwstępnej.
- Zgranie terminów kredytu, wizyty u notariusza i podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Akt notarialny, wydanie kluczy i protokół zdawczo-odbiorczy z odczytami liczników.
- Rękojmia przy sprzedawcy prywatnym, gdy wada wychodzi po zakupie, oraz plan trzydziestu dni z checklistami.
Czego w niej nie ma
To nie jest poradnik inwestycyjny i nie ma w nim oceny, czy warto kupować teraz ani jak będą się zachowywać ceny. Nie ma nazw banków, portali ani biur pośrednictwa. Nie ma gotowego aktu notarialnego, bo ten sporządza notariusz, ale jest wzór umowy przedwstępnej z opisem, które zapisy chronią kupującego. Nie ma też porady w twojej konkretnej transakcji — książka nie widziała twojej księgi wieczystej. Nie obiecuje wreszcie, że sprawdzenie wszystkiego wyklucza problemy; zmniejsza natomiast liczbę rzeczy, które wychodzą po podpisie.
Najczęstsze pytania
Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem?
Znaczenie mają wszystkie cztery działy: oznaczenie nieruchomości, właściciel, prawa i roszczenia obciążające lokal oraz hipoteki. Wpis w dziale trzecim bywa ważniejszy niż stan mieszkania. Drugi rozdział prowadzi przez czytanie księgi pozycja po pozycji.
Zadatek czy zaliczka — co jest bezpieczniejsze?
Zadatek i zaliczka mają inne skutki przy niedojściu umowy do skutku: zadatek jest zabezpieczeniem działającym w obie strony, zaliczka podlega zwrotowi. Ważne jest też, jak nazwano to w umowie, bo sądy patrzą na treść. Piąty rozdział opisuje oba warianty.
Czy można kupić mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany?
Można, ale meldunek i faktyczne zamieszkiwanie to dwie różne kwestie, a druga bywa poważnym problemem. Umowa powinna zawierać zobowiązanie do wymeldowania i opuszczenia lokalu w terminie. Czwarty rozdział opisuje, jak to zapisać i co robić, gdy nie zostaje wykonane.
Jakie dokumenty musi dostarczyć sprzedający?
Zestaw zależy od rodzaju lokalu, ale zwykle obejmuje podstawę nabycia, zaświadczenia o braku zaległości i o osobach zameldowanych oraz dokumenty ze wspólnoty lub spółdzielni. Część z nich wydaje się z opóźnieniem, więc kolejność ma znaczenie. Trzeci rozdział zawiera pełną listę.
Mieszkanie pochodzi ze spadku. Na co uważać?
Trzeba ustalić, czy postępowanie spadkowe zostało zakończone, czy wszyscy spadkobiercy są ujawnieni i czy uregulowano podatek od spadku. Brak jednego z tych elementów potrafi zablokować transakcję u notariusza. Czwarty rozdział opisuje dokumenty potwierdzające każdy z nich.
Wada wyszła po zakupie od osoby prywatnej. Co mi przysługuje?
Rękojmia obejmuje także sprzedaż między osobami prywatnymi, choć strony mogą ją w umowie ograniczyć lub wyłączyć. Liczą się terminy zgłoszenia i to, czy wada była ukryta. Ósmy rozdział opisuje tę drogę razem z tym, co warto zapisać w protokole przy odbiorze.
Większość problemów przy zakupie z rynku wtórnego wychodzi z dokumentów, nie z oględzin mieszkania. Ta książka układa je w kolejność i przypisuje do dni.
