Masz kupca, termin u notariusza i czyjeś zdanie, że będzie podatek, bo mieszkanie jest twoje krócej niż pięć lat. Podatku nie płaci się jednak od ceny, tylko od dochodu, a u części sprzedających ten dochód wychodzi zero. Ta książka prowadzi przez trzydzieści dni przed aktem, bo po podpisie części dokumentów już się nie zdobędzie.
Dla kogo jest ta książka
Dla osoby, która sprzedaje mieszkanie albo dom przed upływem pięcioletniego terminu i chce policzyć podatek, zanim ustali cenę i datę u notariusza. Sposób, w jaki nieruchomość do ciebie trafiła, zmienia i datę, i koszty, więc punkty startu bywają skrajnie różne.
- Jeśli kupiłeś mieszkanie kilka lat temu i nie wiesz, od którego dnia biegnie twoje pięć lat.
- Jeśli odziedziczyłeś lokal i usłyszałeś, że przy szybkiej sprzedaży zapłacisz dziewiętnaście procent.
- Jeśli rodzice przepisali ci mieszkanie darowizną, a ty chcesz je teraz sprzedać.
- Jeśli nieruchomość przypadła ci w podziale majątku po rozwodzie albo w dziale spadku ze spłatą rodzeństwa.
- Jeśli mieszkanie było spółdzielcze, a odrębną własność ustanowiono dopiero niedawno.
- Jeśli sprzedajesz z hipoteką i większość ceny pójdzie prosto na spłatę kredytu.
- Jeśli za pieniądze ze sprzedaży kupujesz kolejne mieszkanie i liczysz na ulgę mieszkaniową.
Co znajdziesz w środku
Dziesięć rozdziałów w kolejności, w jakiej trzeba odpowiedzieć na kolejne pytania. Pierwszy ustala datę nabycia, drugi i trzeci liczą podatek osobno dla nieruchomości kupionej i osobno dla otrzymanej nieodpłatnie, czwarty kompletuje dokumenty przed aktem. Piąty i szósty dotyczą ulgi mieszkaniowej i tego, czy w ogóle się opłaca, a cztery ostatnie to PIT-39, sytuacje nietypowe, granica dla doradcy i plan na trzydzieści dni.
- Dlaczego pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, a nie od dnia zakupu, i co to oznacza przy akcie podpisanym w grudniu.
- Sześć dróg nabycia i sześć różnych dat startu: zakup, spadek, darowizna, podział majątku wspólnego, przekształcenie prawa spółdzielczego i umowa deweloperska.
- Dlaczego przy spadku do terminu i do kosztów wchodzą lata oraz wydatki spadkodawcy, a przy darowiźnie zegar rusza od dnia podpisania aktu.
- Rachunek na trzy liczby: przychód, koszty uzyskania przychodu i dochód, wraz z przepisem pozwalającym podwyższyć koszt nabycia o wskaźnik cen za lata pośrednie.
- Teczka kosztowa: dlaczego nakłady rozlicza się wyłącznie na podstawie faktur i o co poprosić notariusza oraz pośrednika przed podpisem.
- Dlaczego spłata kredytu nie jest kosztem uzyskania przychodu, a mimo to bywa wydatkiem na własne cele mieszkaniowe w ramach ulgi.
- Wzór ulgi mieszkaniowej wraz z trzyletnim terminem na wydatki i warunkiem nabycia własności w tym samym okresie, przez który zakup od dewelopera bywa ryzykowny.
- Kiedy przesunięcie aktu na styczeń zmienia rachunek bez żadnego innego działania, a kiedy kosztuje więcej, niż daje.
Czego w niej nie ma
Nie ma tu wyliczenia twojego podatku ani zdania „w twojej sytuacji najlepiej będzie”, bo takiej oceny nie da się wydać bez aktu notarialnego, faktur i twoich planów. Nie ma sposobów na obejście podatku ani na zaniżenie ceny w akcie; jest opis, czym to grozi, bo ktoś ci to zaproponuje. Nie ma podziału majątku, działu spadku ani darowizny jako tematów samych w sobie, nie ma też nieruchomości rolnych.
Najczęstsze pytania
Sprzedaję mieszkanie po czterech latach od zakupu. Ile zapłacę podatku?
Stawka wynosi dziewiętnaście procent, ale liczy się ją od dochodu, a nie od ceny sprzedaży. Dochód to cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, na przykład prowizję pośrednika, a następnie o koszty uzyskania przychodu: cenę zakupu, taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych i udokumentowane fakturami nakłady. Koszt nabycia podlega dodatkowo corocznej waloryzacji, której nie doliczy za ciebie ani urząd, ani program do zeznania.
Odziedziczyłem mieszkanie po mamie. Czy muszę czekać pięć lat ze sprzedażą?
Przy nabyciu w drodze spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie od jego śmierci ani od postanowienia sądu. Jeżeli mama kupiła mieszkanie kilkanaście lat temu, termin upłynął, zanim stałeś się właścicielem, a sprzedaż nie rodzi wtedy podatku z tego źródła i nie wymaga PIT-39. Reguła obowiązuje od 2019 roku, dlatego starsze poradniki podają co innego.
Mieszkanie dostałem w darowiźnie od rodziców i nie płaciłem podatku od darowizny. Czy sprzedaż też jest zwolniona?
Nie. Zwolnienie dla najbliższej rodziny dotyczy podatku od spadków i darowizn, czyli podatku od tego, że coś otrzymałeś; podatek dochodowy od sprzedaży jest osobnym podatkiem z osobnej ustawy. Przy darowiźnie pięć lat biegnie od końca roku podpisania aktu, a kosztem są praktycznie wyłącznie nakłady na faktury oraz zapłacony podatek od darowizny, który przy zwolnieniu wynosi zero.
Czy jeśli kupię za te pieniądze inne mieszkanie, nie zapłacę podatku?
Ulga działa proporcjonalnie, a nie na zasadzie wszystko albo nic: zwolniona jest ta część dochodu, która odpowiada udziałowi wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze zbycia. Żeby zwolnić całość, trzeba wydać kwotę równą całemu przychodowi, a nie samemu dochodowi. Wydatki muszą mieścić się w zamkniętym katalogu i zostać poniesione w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży.
Czy spłatę kredytu hipotecznego mogę odliczyć przy sprzedaży mieszkania?
Nie jako koszt uzyskania przychodu: ani kapitał, ani odsetki, ani prowizja bankowa nim nie są, bo to wydatki na pozyskanie środków, a nie koszty nabycia nieruchomości. Może to być natomiast wydatek na własne cele mieszkaniowe w ramach ulgi, także przy kredycie zaciągniętym na sprzedawane mieszkanie. Warunkiem jest zaciągnięcie go przed uzyskaniem przychodu i na cel mieszkaniowy.
Czy muszę składać PIT-39, jeśli i tak nie będzie podatku?
Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, zeznanie składa się nawet przy uldze i nawet przy stracie; formularz przewiduje wykazanie dochodu i podatku albo dochodu zwolnionego. Termin to okres od 15 lutego do 30 kwietnia roku po sprzedaży i wtedy właśnie deklaruje się zamiar skorzystania z ulgi, jeszcze przed wydaniem pieniędzy. Po upływie pięciu lat zeznania się nie składa.
Największa różnica w kwocie podatku bierze się nie z ulgi, tylko z prawidłowego ustalenia daty nabycia i z kompletu dokumentów kosztowych, które po podpisaniu aktu zdobywa się znacznie trudniej. Ta książka układa oba te zadania w tydzień pracy przed wizytą u notariusza.
