Ekipa zeszła z budowy, a w łazience woda stoi w kącie i płytki odchodzą od ściany. Wykonawca przestał odbierać telefon, faktury nie ma, umowa była na słowo. Ta książka pokazuje, co robić, gdy ekipa remontowa spartaczyła robotę: od zabezpieczenia dowodów, przez protokół wad i rękojmię, po wezwanie przedsądowe i drogę do pieniędzy. Prowadzi też do punktu, w którym sprawę przejmuje prawnik albo rzeczoznawca.
Dla kogo jest ta książka
Dla właściciela mieszkania albo domu, który zamawiał prace u ekipy i został z wadliwym efektem, niedokończonym zakresem albo szkodą wyrządzoną przy okazji. Książka obejmuje zarówno remonty prowadzone na podstawie umowy, jak i te uzgodnione wiadomościami i przelewami. Nie dotyczy sporów z deweloperem o odbiór nowego lokalu ani spraw budowlanych wymagających pozwolenia. Zakłada, że najpilniejsze jest ustalenie stanu faktycznego, a nie znalezienie winnego.
- Jeśli prace jeszcze trwają, a jakość jest taka, że boisz się, co będzie dalej.
- Jeśli ekipa skończyła, zeszła i przestała odpowiadać na wiadomości.
- Jeśli zapłaciłeś z góry, a został niedokończony zakres.
- Jeśli umowy nie ma i zostały tylko wiadomości oraz potwierdzenia przelewów.
- Jeśli wady wyszły dopiero po kilku miesiącach od zakończenia prac.
- Jeśli wykonawca zalał sąsiada albo uszkodził coś, co nie było objęte remontem.
- Jeśli słyszysz, że masz dopłacić za poprawki, których sam nie zamawiałeś.
Co znajdziesz w środku
Trzynaście rozdziałów prowadzących od ustalenia, co dokładnie się stało, do pisma otwierającego drogę sądową. Osobne ścieżki dostały dwie sytuacje: ekipa nadal na budowie i ekipa, która już zeszła. Ostatni rozdział to materiały: szkielet umowy, protokół odbioru, wezwania i wykaz załączników, które dołącza się do każdego z tych pism. Każdy podrozdział kończy się jedną czynnością do wykonania tego samego dnia.
- Test rozdzielający cztery sytuacje: prace w toku, prace porzucone, wady po odbiorze i szkoda wyrządzona przy okazji.
- Szkielet umowy z ekipą, z kaucją gwarancyjną, karami za zwłokę i odbiorami etapów.
- Rozdział o dowodach: co i w jakiej kolejności udokumentować, zanim cokolwiek zaczniesz naprawiać.
- Wzór protokołu odbioru z listą wad oraz rozróżnienie wad istotnych i nieistotnych.
- Rozdział o rękojmi za wady, o terminach zgłoszeń i o tym, czego wolno żądać od wykonawcy.
- Wykonanie zastępcze, roszczenia odszkodowawcze i rola ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wykonawcy.
- Wezwanie przedsądowe z listą obowiązkowych elementów oraz zasady doręczania pism na adres rejestrowy.
- Rozdział o tym, czego nie robić, plan działania i komplet wzorów do uzupełnienia własnymi danymi.
Czego w niej nie ma
Nie ma tu zapewnienia, że odzyskasz zapłacone pieniądze — sprawa zależy od dowodów, od tego, z kim zawarłeś umowę, i od tego, czy wykonawca ma z czego zapłacić. Nie ma nazw firm ani list wykonawców do unikania. Nie znajdziesz opinii technicznej: o tym, czy wada wynika z wykonania, czy z materiału, rozstrzyga rzeczoznawca. Wzory pism są szkieletami do uzupełnienia własnym stanem faktycznym, a nie dokumentami urzędowymi gotowymi do wysłania bez zmian. Nie ma też oceny, czy sprawa jest warta procesu — to zależy od kwoty i od wypłacalności drugiej strony.
Najczęstsze pytania
Co zrobić, gdy ekipa remontowa spartaczyła robotę?
Kolejność ma znaczenie: najpierw dokumentacja stanu, potem pisemne zgłoszenie wad z terminem na ich usunięcie, dopiero na końcu naprawa przez kogoś innego. Naprawa przed udokumentowaniem niszczy dowód. Rozdział trzeci opisuje, co zebrać w pierwszej kolejności.
Czy bez umowy na piśmie mam jakiekolwiek prawa?
Umowa o prace remontowe może zostać zawarta ustnie, a wiadomości, przelewy i kosztorys bywają wystarczającym dowodem jej treści. Trudniejsze jest wykazanie zakresu i terminu. Rozdział drugi pokazuje, jak odtworzyć ustalenia z posiadanej korespondencji.
Jak długo wykonawca odpowiada za wady?
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi wynika z Kodeksu cywilnego i biegnie od odbioru, a osobno może obowiązywać udzielona gwarancja z własnym okresem (stan na 2026). Rozdział szósty rozdziela oba reżimy i opisuje, w jakim terminie zgłasza się wadę.
Czy mogę zlecić poprawki innej ekipie i obciążyć kosztami poprzedniej?
Służy do tego wykonanie zastępcze, ale wymaga wcześniejszego wezwania z wyznaczonym terminem i udokumentowania stanu przed naprawą. Zrobione poza tą sekwencją zwykle jest nie do odzyskania. Rozdział siódmy opisuje wymagane kroki.
Co powinno znaleźć się w wezwaniu przedsądowym?
Dane stron, wskazanie umowy, opis stanu faktycznego z datami, podstawa roszczenia, kwota wraz z wyliczeniem, termin zapłaty, numer rachunku i lista załączników. Bez tego pismo nie spełnia swojej funkcji. Rozdział dziewiąty zawiera jego wzór.
Czy zgłaszać sprawę ubezpieczycielowi wykonawcy?
Jeśli wykonawca ma polisę odpowiedzialności cywilnej, część szkód, zwłaszcza zalania i uszkodzenia mienia poza zakresem prac, może być z niej pokryta. Rozdział siódmy opisuje, jak ustalić istnienie polisy i jak wygląda zgłoszenie.
Czy zapłacić pozostałą część wynagrodzenia, gdy widać wady?
Zapłata całości bywa czytana jako akceptacja wykonania, dlatego znaczenie mają zapisy o kaucji gwarancyjnej i o odbiorze etapami. Rozdział czwarty opisuje, jak zaprotokołować wady przy odbiorze i co wpisać do protokołu, zanim ruszy ostatnia transza.
Sprawy z wykonawcami rzadko przegrywa się na argumentach, częściej na braku zdjęć, dat i jednego pisma wysłanego we właściwym momencie. Ta książka porządkuje tę dokumentację, zanim stanie się potrzebna.
