Mieszkacie razem bez ślubu, rozstajecie się, a mieszkanie i kredyt zostają wspólne – i okazuje się, że polskie prawo nie zna instytucji konkubinatu. Nie ma wspólności majątkowej, nie ma jednej sprawy sądowej, która załatwia wszystko naraz, nie ma dziedziczenia po partnerze. Zostaje kilka ogólnych instytucji prawa cywilnego i sześćdziesiąt dni, w których dokumenty jeszcze są w domu, a dostępy jeszcze działają.
Dla kogo jest ta książka
Dla osoby, która mieszkała z partnerem bez ślubu i teraz musi rozdzielić lokal, kredyt i wkłady, których nikt nie spisywał. Punkt startu bywa różny: od dwóch nazwisk w księdze wieczystej po sytuację, w której przez osiem lat płaciłeś ratę i nie figurujesz nigdzie.
- Jeśli oboje jesteście wpisani do księgi wieczystej i musicie ustalić, kto zostaje w mieszkaniu.
- Jeśli właścicielem jest tylko jedno z was, a drugie dokładało do wkładu własnego i do rat.
- Jeśli w księdze wieczystej figuruje jedno nazwisko, a umowę kredytu podpisaliście oboje.
- Jeśli mieszkanie jest wynajmowane i tylko jedno z was jest wpisane do umowy z właścicielem.
- Jeśli remontowałeś mieszkanie należące do rodziców partnera i nie masz z tego ani jednej faktury na siebie.
- Jeśli druga strona przestała płacić ratę i nie wiesz, czy masz płacić za oboje.
- Jeśli macie wspólne dziecko i nie wiecie, co ono zmienia w sprawie o mieszkanie.
Co znajdziesz w środku
Dziesięć rozdziałów ułożonych w kolejności, w jakiej trzeba podejmować decyzje. Pierwszy rozstrzyga, w którym z pięciu układów jesteś, bo od tego zależy, czy masz do zniesienia współwłasność, czy roszczenie pieniężne. Dalej idą pierwsze siedemdziesiąt dwie godziny, kredyt, postępowanie sądowe i dowody, a na końcu granica dla prawnika oraz plan rozpisany na sześćdziesiąt dni.
- Jak w dwadzieścia minut przeczytać wszystkie cztery działy księgi wieczystej i co wynika z każdego z nich.
- Pięć układów majątkowych, które z zewnątrz wyglądają tak samo, a prowadzą do różnych postępowań.
- Dlaczego wymiana zamków wobec osoby uprawnionej do lokalu jest przestępstwem, a nie sposobem na wyprowadzkę.
- Solidarna odpowiedzialność za kredyt: dlaczego bank może żądać całej raty od jednego z was i jak działa roszczenie regresowe.
- Zniesienie współwłasności u notariusza i w sądzie: opłaty stałe, taksa, podatek od czynności cywilnoprawnych i realny czas trwania.
- Pułapka z art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego: rozliczenia niezgłoszone w sprawie o zniesienie współwłasności przepadają po jej prawomocnym zakończeniu.
- Bezpodstawne wzbogacenie i nakłady: co trzeba wykazać, gdy nie jesteś w księdze wieczystej, i cztery zdania, którymi broni się druga strona.
- Terminy przedawnienia roszczeń pieniężnych liczone do końca roku kalendarzowego oraz to, że samo zniesienie współwłasności nie przedawnia się nigdy.
Czego w niej nie ma
Nie ma tu podziału majątku po rozwodzie ani ustalania kontaktów z dzieckiem – to inne przepisy i osobne tytuły. Nie znajdziesz wyliczenia, ile ci się należy, bo zależy to od dokumentów, których książka nie widziała, i od tego, jak sąd oceni charakter waszych przepływów. Nie ma sposobu na odzyskanie pieniędzy wydanych na wspólne życie: zakupy, wakacje i rachunki bieżące sąd traktuje inaczej niż wkład własny i raty kapitałowe. Nie ma też rozliczenia podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat.
Najczęstsze pytania
Mieszkaliśmy razem dwanaście lat bez ślubu. Czy przysługuje mi połowa mieszkania, w którym mieszkaliśmy?
Sam okres wspólnego mieszkania nie tworzy współwłasności. Wspólność majątkowa wynika wyłącznie z małżeństwa i między partnerami bez ślubu nie powstaje ani po roku, ani po dwudziestu latach, ani po urodzeniu dziecka. Znaczenie ma to, kto figuruje w dziale drugim księgi wieczystej i czyje pieniądze da się udokumentować przelewem albo aktem notarialnym.
Płaciłam raty kredytu na mieszkanie partnera, a nie jestem właścicielką. Czy mogę odzyskać te pieniądze?
Podstawą bywa bezpodstawne wzbogacenie albo rozliczenie nakładów, a w obu wypadkach trzeba wykazać przepływ do cudzego majątku, nie samo poczucie krzywdy. Przelew z własnego rachunku z tytułem wskazującym umowę kredytu jest dowodem mocnym, wypłata z bankomatu bez powiązania z konkretnym wydatkiem – słabym. Roszczenia pieniężne się przedawniają, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.
Wyprowadzam się z mieszkania, którego jesteśmy współwłaścicielami. Czy tracę do niego prawo?
Udział zapisany w księdze wieczystej zostaje niezależnie od tego, gdzie śpisz. Wyprowadzka otwiera natomiast drogę do żądania rozliczenia za to, że druga osoba korzysta z całości rzeczy ponad swój udział, i takie roszczenie sąd rozpoznaje razem ze zniesieniem współwłasności. Osłabia za to twoją pozycję finansową, bo od tego momentu płacisz za dwa dachy nad głową.
Były partner przestał płacić ratę wspólnego kredytu. Czy ja też mogę przestać, skoro to on tam mieszka?
Wobec banku odpowiadacie oboje za całość długu, więc bank sięgnie po tę osobę, od której łatwiej ściągnąć. Opóźnienie trafia do rejestrów kredytowych obu kredytobiorców i nie da się go później wykreślić żadnym pismem, a zapłacona rata daje roszczenie zwrotne wobec drugiego dłużnika. Praktyczna różnica jest taka, że pieniądze da się odzyskać, a wpisu o opóźnieniu nie.
Jak wypisać się z kredytu hipotecznego wziętego wspólnie z byłym partnerem?
Jednostronnie się nie da. Zwolnienie z długu albo przejęcie długu wymaga zgody banku, a bank liczy zdolność kredytową osoby, która ma zostać przy kredycie, tak jakby zaciągała go od nowa. Odmowa jest scenariuszem częstym przy kredytach branych na dwa dochody i zostają wtedy trzy wyjścia: nadpłata kapitału, sprzedaż mieszkania albo pisemna umowa między wami o tym, kto płaci i jak się rozliczacie.
Partner zmarł, a mieszkanie było zapisane tylko na niego. Czy jako osoba, z którą mieszkał, cokolwiek dziedziczę?
Dziedziczenie ustawowe jest zamkniętym katalogiem i osoby pozostającej we wspólnym pożyciu nie ma w nim nigdzie; nie ma jej też wśród uprawnionych do zachowku. Bez testamentu udział zmarłego przechodzi na jego dzieci, rodziców albo rodzeństwo. Testament to zmienia, ale partner należy do trzeciej grupy podatkowej, więc podatek jest wysoki; suma z ubezpieczenia na życie przypadająca uposażonemu nie wchodzi natomiast do spadku w ogóle.
Przy rozstaniu bez ślubu wygrywa nie ten, kto ma rację, tylko ten, kto ma dokumenty. Sześćdziesiąt dni to mniej więcej tyle, ile zajmuje ustalenie stanu prawnego, policzenie własnej pozycji i postawienie propozycji, zanim dostępy do dokumentów zaczną wygasać.
